Julkaistu
14.4.26

Remontointi taloyhtiössä on merkittävä prosessi, joka vaikuttaa kaikkiin asukkaisiin ja vaatii systemaattista lähestymistapaa. Onnistunut remontti perustuu huolelliseen suunnitteluun, avoimeen viestintään ja oikeanlaiseen päätöksentekoon. Vuonna 2026 taloyhtiöiden kohtaamat remonttitarpeet ovat kasvaneet, kun 1970- ja 1980-luvuilla rakennetut kiinteistöt vaativat laajoja korjauksia. Tämä opas käy läpi kaikki olennaiset vaiheet, vastuut ja käytännön vinkit, joita tarvitset taloyhtiön remontin onnistuneeseen läpivientiin.
Remontointi taloyhtiössä alkaa tarpeen tunnistamisesta. Ensimmäinen askel on systemaattinen kuntoarvio, joka paljastaa kiinteistön todellisen tilan ja korjaustarpeellisten kohteiden kiireellisyyden.
Kuntoarviossa asiantuntija käy läpi rakennuksen keskeiset tekniset järjestelmät ja rakenteet. Tarkastus kattaa tyypillisesti julkisivun, katon, vesi- ja viemärijärjestelmät, ilmanvaihdon, sähköjärjestelmät sekä kantavat rakenteet. Arvion tulokset muodostavat perustan pitkän aikavälin korjaussuunnitelmalle.
Jokaisen taloyhtiön tulee ylläpitää viisivuotissuunnitelmaa, joka määrittelee tulevat remontit ja niiden arvoidut kustannukset. Tämä lakisääteinen suunnitelma auttaa osakkaita varautumaan tuleviin kustannuksiin ja hallitsemaan taloyhtiön taloutta.
Pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) kattaa tyypillisesti 10-25 vuoden ajanjakson ja sisältää:
Suunnitelman avulla hallitus voi priorisoida toimenpiteet ja varmistaa, että kriittisimmät korjaukset toteutetaan oikeaan aikaan.

Remontointi taloyhtiössä edellyttää asianmukaista päätöksentekoa. Yhtiökokous on keskeinen foorumi, jossa osakkaat tekevät päätökset merkittävistä remonteista.
Eri remonttityypit vaativat erilaisia äänestysenemmistöjä. Tavallinen yksinkertainen enemmistö (yli puolet annetuista äänistä) riittää tavanomaisiin kunnossapitotöihin, kuten porrashuoneen maalaukseen tai pihakaluston uusimiseen.
| Remonttityyppi | Vaadittava enemmistö | Esimerkkejä |
|---|---|---|
| Tavanomaiset korjaukset | Yksinkertainen enemmistö | Maalaukset, pienet korjaukset |
| Laajat perusparannukset | 2/3 äänistä ja osakkeista | Putkiremontit, julkisivukorjaukset |
| Rakennusjärjestyksen muutokset | 2/3 äänistä ja osakkeista | Rakenteelliset muutokset |
| Yhtiöjärjestyksen muutokset | 2/3 tai 4/5 (tapauskohtainen) | Perussääntöjen muutokset |
Hallituksen tehtävänä on valmistella päätöksenteko huolellisesti. Tämä sisältää asiantuntija-arvioiden hankkimisen, kustannuslaskelmien laatimisen ja eri vaihtoehtojen selvittämisen. Kiinteistöliiton sivu tarjoaa kattavat ohjeet ja vinkit taloyhtiön remonttien suunnitteluun ja toteutukseen, mukaan lukien hankesuunnittelu ja rahoitusvaihtoehdot.
Onnistunut remontti vaatii osakkaiden tuen. Avoin ja säännöllinen tiedottaminen rakentaa luottamusta ja vähentää vastustusta.
Hyvän tiedottamisen elementit:
Osakkaille kannattaa järjestää erillinen tiedotustilaisuus ennen yhtiökokousta, jossa he voivat esittää kysymyksiä ja tutustua suunnitelmiin rauhassa.
Päätöksen jälkeen alkaa yksityiskohtainen suunnitteluvaihe. Remontointi taloyhtiössä onnistuu, kun suunnittelu on perusteellista ja kaikki osapuolet tietävät vastuunsa.
Merkittävä remontti vaatii ammattilaisten apua. Eri vaiheisiin tarvitaan erilaista osaamista:
Konsulttien valinnassa kannattaa pyytää referenssejä vastaavista kohteista ja varmistaa, että heillä on kokemusta nimenomaan taloyhtiöremonteista.
Urakoitsijan valinta on yksi kriittisimmistä päätöksistä. Tarjouskilpailutus varmistaa kilpailukykyisen hinnan ja antaa mahdollisuuden vertailla eri toimijoita.
Kilpailutusprosessissa taloyhtiö laatii tarjouspyynnön, joka sisältää yksityiskohtaiset työselostukset, aikataulut ja laaturvaatimukset. Tarjoukset tulee pyytää vähintään kolmelta urakoitsijalta vertailukelpoisuuden varmistamiseksi. Remontin kilpailutus onnistuu nykyään helposti verkkopalveluiden kautta, joissa voi saada useita tarjouksia yhdellä kertaa.
Tarjousten vertailussa ei pidä keskittyä pelkästään hintaan. Muita tärkeitä kriteereitä ovat:

Remontointi taloyhtiössä vaatii merkittävää rahoitusta. Usein kyse on sadoista tuhansista tai jopa miljoonista euroista, joten rahoituksen järjestäminen vaatii huolellista suunnittelua.
Taloyhtiöllä on useita vaihtoehtoja remontin rahoittamiseen. Yleisin ratkaisu on yhdistää omaa pääomaa ja lainaa.
Rahoitusvaihtoehdot:
Taloyhtiöiden korjausvelan kasvu ja remonttien lykkääminen säästösyistä voi johtaa suurempiin kustannuksiin tulevaisuudessa, joten ajoitus on tärkeää.
Remontin kustannukset jakautuvat osakkaille vastikkeiden, lyhennysvastuiden tai suorien maksujen kautta. Hallituksen on arvioitava realistisesti, kuinka suuria korotuksia osakkaat pystyvät kantamaan.
| Rahoitusmalli | Vastikevaikutus | Osakkaiden sitoutuminen | Sopivuus |
|---|---|---|---|
| Pelkkä vastikkeenkorotus | Korkea, pitkäaikainen | Ei erillistä velkaa | Pienet remontit |
| Taloyhtiölaina | Kohtalainen, tasainen | Ei henkilökohtaista lainaa | Isot peruskorjaukset |
| Pääomalaina | Matala vastikkeenkorotus | Sitoutuminen lainaan | Osakkaat vakavaraiset |
| Hybridimalli | Tasapainoinen | Joustavuus eri tilanteisiin | Useimmat tapaukset |
Osakkaiden maksukyky vaihtelee, joten on tärkeää tarjota joustavia maksuvaihtoehtoja. Jotkut osaakkaat saattavat haluta maksaa osuutensa kerralla, toiset tarvitsevat pidemmän maksuajan.
Kun suunnittelu ja rahoitus ovat kunnossa, alkaa varsinainen remontointi taloyhtiössä. Toteutusvaihe vaatii tiukkaa projektijohtamista ja jatkuvaa seurantaa.
Rakennustyömaa taloyhtiössä vaikuttaa asukkeiden arkeen merkittävästi. Hyvin organisoitu työmaa minimoi haitat ja pitää aikataulun hallinnassa.
Työmaajärjestelyt:
Työmaakokoukset järjestetään säännöllisesti, tyypillisesti viikoittain tai kahden viikon välein. Näissä käydään läpi edistyminen, ongelmat ja tulevat vaiheet.
Valvoja on taloyhtiön silmä ja korva työmaalla. Hän varmistaa, että työ tehdään suunnitelmien mukaisesti ja sovittu laatu saavutetaan.
Valvojan keskeiset tehtävät sisältävät suunnitelmien ja toteutuksen vertailun, työvaiheiden tarkastukset, materiaalien hyväksynnät ja muutostöiden dokumentoinnin. Hyvä valvoja raportoi hallitukselle säännöllisesti ja ottaa yhteyttä heti, jos ilmenee ongelmia.
Kriittiset työvaiheet, kuten vedeneristykset, tulee dokumentoida valokuvilla ja mittauspöytäkirjoilla. Nämä toimivat todisteena myöhempiä mahdollisia reklamaatioita varten.

Remontointi taloyhtiössä jakaa vastuita taloyhtiön ja yksittäisten osakkaiden kesken. Näiden rajojen ymmärtäminen on olennaista konfliktien välttämiseksi.
Taloyhtiö vastaa yhteisistä tiloista ja rakenteista. Tämä sisältää rakennuksen rungon, julkisivun, vesikaton, kantavat rakenteet sekä yhteiset tekniset järjestelmät kuten viemärit, nousujohtojen pääosat ja keskusilmanvaihdon.
Taloyhtiön ja osakkaan vastuut kodin remontoinnissa määritellään yhtiöjärjestyksessä, joka voi poiketa laista tietyin rajoituksin. Tyypillisesti taloyhtiö vastaa myös yhteisten tilojen, kuten porrashuoneiden, kellaritilojen ja ulkoalueiden kunnossapidosta.
Osakas vastaa huoneistonsa sisäpuolisista rakenteista ja pinnoista. Tämä käsittää lattian päällysteet, sisäseinien pinnat, alakaton ja huoneiston sisäiset ovet.
Kun osakas haluaa tehdä muutostöitä, tarvitaan taloyhtiön lupa. Muutostyöilmoitus tulee tehdä kirjallisesti hallitukselle, ja se sisältää suunnitelmat, aikataulut ja mahdolliset vaikutukset naapureihin tai yhteisiin rakenteisiin.
Hallitus käsittelee hakemuksen ja voi asettaa ehtoja, kuten:
Kylpyhuoneremontti on yleisin osakkaan teettämä muutostyö, ja siihen liittyy erityisiä vaatimuksia, koska märkätilan virheet voivat aiheuttaa vahinkoja myös naapurihuoneistoille ja yhteisille rakenteille.
Muutostyöilmoitus tehdään hallitukselle kirjallisesti hyvissä ajoin ennen töiden aloittamista. Hallituksen käsittelyaika on tyypillisesti 2-4 viikkoa, mikä kannattaa huomioida aikataulussa. Ilmoitukseen liitetään:
Hallitus voi vaatia ilmoituksen yhteydessä myös urakoitsijan Y-tunnuksen, vastuuvakuutuksen ja LVI- ja sähkötöiden pätevyyksien esittämistä. Puutteellinen ilmoitus voi johtaa töiden keskeyttämiseen tai vaatimukseen palauttaa alkuperäinen tilanne.
Osakas vastaa kylpyhuoneessa tyypillisesti pintamateriaaleista ja vedeneristyksestä, kalusteista ja varusteista, valaistuksesta sekä huoneiston sisäisistä LVI-osista, kuten hanoja yhdistävistä putkista ja lattialämmityksestä. Taloyhtiön vastuulla ovat pystyviemärit ja runkoputkistot, kantavat rakenteet ja välipohjalaatat. Jos remontti vaikuttaa näihin, taloyhtiön tulee osallistua suunnitteluun.
Pystyviemärin sijainti määrittää usein lattiakaivon ja WC-istuimen paikat. Kalusteiden siirtäminen edellyttää LVI-suunnittelijan lausuntoa ja hallituksen hyväksyntää, ja viemärin kaltevuuden on oltava vähintään 1:50. Väärin toteutetut viemärimuutokset voivat aiheuttaa ongelmia myös muissa huoneistoissa.
Ilmanvaihto on taloyhtiössä usein osa yhteistä järjestelmää, joten muutoksista on neuvoteltava taloyhtiön kanssa. Kylpyhuoneen poistoilmavirran tulee olla vähintään 15 l/s. Lattian vedeneristys nostetaan vähintään 100 mm lattian yläpuolelle kaikilla seinillä, suihkualueella vedeneristys tehdään lattiasta kattoon, ja käytettävien tuotteiden tulee olla CE-merkittyjä.
Keskikokoisen, 5-7 m² kylpyhuoneen perusremontti taloyhtiössä maksaa tyypillisesti 15 000-25 000 euroa. Kustannuksia voivat nostaa ylempien kerrosten materiaalikuljetukset, muiden huoneistojen samanaikaiset remontit, taloyhtiön materiaali- ja tekniikkavaatimukset sekä vanhoista rakenteista paljastuvat ongelmat. Lisätietoa hinnoista löydät kylpyhuoneremontin hintaoppaastamme.
Järjestyssäännöt määrittelevät yleensä, mihin aikaan remonttitöitä saa tehdä, ja sunnuntaisin työt ovat usein kiellettyjä tai rajoitettuja. Meluisimmat vaiheet, kuten purkutyöt, ajoitetaan arkipäiviin. Naapureille kannattaa tiedottaa etukäteen esimerkiksi porrashuoneen ilmoitustaululla: kerro remontin arvioitu kesto, meluisimpien töiden ajankohdat, mahdolliset vesikatkot ja yhteyshenkilö ongelmatilanteita varten.
Ennen 1970-lukua rakennetuissa taloissa voi olla asbestia, joka vaatii asbestipurkutyöluvan ja sertifioidun urakoitsijan. Myös vanhat lyijy- tai galvanoidut putket, ohuet välipohjalaatat ja puutteelliset kosteuseristeet voivat nostaa kustannuksia ja pidentää aikataulua. Kuntotutkimus ennen remonttia maksaa 500-1 500 euroa ja voi säästää huomattavia summia välttämällä yllätykset.
Remontointi taloyhtiössä luo myös viranomaisten suuntaan ilmoitusvelvollisuuksia. Näiden laiminlyönti voi johtaa sanktioihin ja vaikeuksiin asuntokauppatilanteissa.
Taloyhtiöiden velvollisuus ilmoittaa remontit ja lainat huoneistotietojärjestelmään astui voimaan 2023, ja vuonna 2026 järjestelmä on vakiintunut osa kiinteistönkauppaa.
Järjestelmään tulee ilmoittaa:
Ilmoitukset on tehtävä ilman aiheetonta viivytystä, käytännössä kuukauden kuluessa päätöksestä tai muutoksesta.
Laajat korjaukset saattavat vaatia rakennusluvan, vaikka kyseessä onkin olemassa olevan rakennuksen korjaus. Lupa tarvitaan tyypillisesti, jos muutetaan kantavia rakenteita, rakennuksen ulkoasua, käyttötarkoitusta tai tehdään laajentamista.
Rakennusvalvonta vaatii usein seuraavat asiakirjat:
Remontointi taloyhtiössä aiheuttaa väistämättä häiriötä asukkaille. Näiden hallinta ja mahdolliset korvaukset ovat tärkeitä asukastyytyväisyyden kannalta.
Eri remonttityypit aiheuttavat erilaisia haittoja. Putkiremontti vaatii usein asuntoon pääsyä ja voi tehdä asumisen tilapäisesti mahdottomaksi tietyissä tiloissa. Julkisivuremontti taas ei vaadi sisälle tuloa mutta aiheuttaa melua ja rajoittaa parvekkeiden käyttöä.
Haittavaikutukset ja niiden minimointi:
Merkittävistä haitoista voidaan myöntää vastikealennuksia. Päätöksen tekee hallitus tai yhtiökokous tapauskohtaisesti.
Putkiremontissa, jossa osakas joutuu muuttamaan pois kuukausiksi, vastikealennus voi olla 30-50% häiriöajalta. Pienempiä alennuksia myönnetään, jos asuminen on mahdollista mutta vaikeutunut.
Osakas voi hakea korvausta myös vuokrakustannuksista, jos asunto on väliaikaisesti asuinkelvoton. Korvauksen saaminen riippuu remontin luonteesta ja siitä, onko kyseessä välttämätön korjaus vai vapaaehtoinen parannus.
Kun remontointi taloyhtiössä on saatu valmiiksi, seuraa huolellinen vastaanottovaihe. Tämä varmistaa, että kaikki sovitut työt on tehty hyväksyttävästi.
Loppukatselmuksessa käydään läpi koko remontti ja tarkistetaan, että työ vastaa suunnitelmia ja urakkasopimusta. Mukana ovat urakoitsijan edustaja, valvoja, suunnittelijat ja hallituksen edustajat.
Katselmuksessa laaditaan vastaanottokatselmuskokirja, johon kirjataan:
Virheiden korjaamisen jälkeen pidetään jälkitarkastus, jossa varmistetaan korjausten asianmukaisuus. Vasta tämän jälkeen maksetaan mahdollisesti pidätetty loppulasku.
Urakkasopimuksessa määritellään takuuaika, joka on tyypillisesti 2-5 vuotta valmistumisesta. Takuuaikana urakoitsija korjaa ilmenneet virheet omalla kustannuksellaan, ellei kyse ole normaalista kulumisesta tai väärästä käytöstä.
Reklamaatioprosessi:
Jos urakoitsija ei korjaa virheitä tai kiistää vastuunsa, taloyhtiö voi turvautua riidanratkaisuun. Kuluttajariitalautakunta tai tuomioistuin ratkaisee erimielisyydet, jos osapuolet eivät pääse sopuun.
Onnistunut remontointi taloyhtiössä ei pääty vastaanottoon. Jälkihoito ja säännöllinen ylläpito varmistavat, että investointi säilyttää arvonsa.
Remontin jälkeen taloyhtiön huoltokirja tulee päivittää vastaamaan uutta tilannetta. Huoltokirja sisältää tiedot rakennuksesta, järjestelmistä, materiaaleista ja ylläpito-ohjeista.
Päivitettävät asiat:
Dokumentaatio kannattaa säilyttää sekä fyysisesti että digitaalisesti, jotta se on helposti saatavilla tarvittaessa.
Monet remontit parantavat kiinteistön energiatehokkuutta. Seuraamalla kulutusta voidaan varmistaa, että tavoitellut säästöt toteutuvat.
Energiankulutuksen seurannassa mitataan lämmitysenergia, sähkönkulutus ja veden käyttö kuukausittain. Vertaamalla näitä aikaisempiin vuosiin ja säätämällä lukuja sääolosuhteilla, nähdään remontin todellinen vaikutus.
Jos säästöt eivät toteudu odotetulla tavalla, syynä voi olla järjestelmien virheellinen säätö, käyttäjien tottumukset tai suunnitteluvirheet. Nopea reagointi korjaa tilanteen ja maksimoi hyödyt.
Remontointi taloyhtiössä on monivaiheinen prosessi, joka vaatii systemaattista suunnittelua, huolellista päätöksentekoa ja ammattitaitoista toteutusta. Kun kaikki vaiheet hoidetaan asianmukaisesti ja vastuut ovat selkeät, remontti parantaa kiinteistön arvoa ja asumismukavuutta pitkäksi aikaa. Remonttihaku.fi helpottaa urakoitsijoiden kilpailutusta yhdistämällä taloyhtiöt luotettaviin ammattilaisiin ympäri Suomen - vertaile tarjouksia ja löydä paras vaihtoehto remontillesi vaivattomasti verkossa.
Kerro remontistasi kahdessa minuutissa ja saat tarjouksia tarkistetuilta urakoitsijoilta.
Lue myös
Täytä lomake kahdessa minuutissa ja saat tarjouksia tarkistetuilta urakoitsijoilta. Ei sitoumuksia.